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¿Por qué el fideicomiso es la figura elegida?

Por el lado de la figura jurídica elegida, el fideicomiso se alza como la preferida, porque preserva legalmente el Bién ante casos de insolvencia.

Según la ley 24.441, “…habrá fideicomiso cuando una persona (fiduciante) transmita a otra la propiedad fiduciaria de bienes determinados (fiduciario), quien se obliga a ejercerla en beneficio de quien se designe en el contrato (beneficiario) y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante, al beneficiario o al fideicomisario”.

“…El fideicomiso se ha convertido en una nueva forma de inversión con altos rendimientos sustentados en operaciones con activos que brindan márgenes importantes, como así también permitiendo a los inversores aislar riesgos de las compañías originadoras…”

Los roles son:

1. Fiduciantes, que pueden serlo:
• El dueño del terreno (que decide aportarlo al fideicomiso)
• Los que adquieran unidades del futuro edificio
• Inversores que no aspiran a quedarse con los departamentos, sino con el producido de la comercialización de los mismos a terceros.

2. Beneficiarios: que son los mismos fiduciantes. De esta manera, el fideicomiso como figura societaria en sí, no paga impuesto a las ganancias sino que el tributo recae en cabeza de los propios fiduciantes/inversores (en la medida en que obtengan una utilidad del fideicomiso).

3. Fiduciario: puede ser el desarrollador o bien una persona independiente. La constructora, generalmente, es ajena a la estructura fiduciaria.

Los más comunes son:


•    Fideicomiso a precio fijo: el inversor paga por una unidad prevendida todo de contado o un anticipo y cuota fijas (en general, a precio de mercado). Se asegura de pagar el mismo valor todos los meses.
•    Fideicomiso al costo: en este caso los inversores pagan solamente el costo de la obra más un plus, que incluye el beneficio del desarrollador (es como si hiciesen un pool de compra para que alguien ejecute la obra). El valor de la cuota, en general, es más reducido que en el caso anterior, pero se corre el riesgo de tener que pagar adicionales, si es que durante el transcurso del proyecto surgen incrementos en los valores de los insumos, materiales o mano de obra. En general, este valor incremental tiende a ser de entre un 10 y un 15% del inicial pactado.


Desarrollos Inmobiliarios

Se utiliza a menudo el fideicomiso para estos desarrollos inmobiliarios por dos motivos:

1. Alivio fiscal: es el mejor vehículo para canalizar aportes de varias personas a la realización de un negocio de inversión de un plazo acotado: no tiene la rigidez típica de una sociedad comercial y posee un tratamiento fiscal más beneficioso.

2. Menor riesgo: la gente lo percibe como un vehículo que reduce riesgos, y por lo tanto otorga más seguridad. Sin duda la figura del fideicomiso, cualquiera sea el desarrollador (fiduciario) elegido, pone a salvo - respecto del aportante de la tierra, de inversores o de los compradores - el terreno y todo lo sobre él construido

Por todo lo expuesto quedan aclaradas las bondades del FIDEICOMISO…, pero ya sea por este instrumento legal o cualquier otro, la principal ventaja de comprar, una Unidad en “BOCA DE POZO” es la RENTABILIDAD conseguida a diferencia de una ya terminada. (ver PRE-VENTA)